Promoción Inmobiliaria

Vuelve la actividad inmobiliaria a nuestro pais.

Después de unos años de escasa actividad, vuelve a mostrarse signos claros de recuperación del sector, uno de los más importantes en nuestra economía.

Sin ir más lejos, el pasado mes de agosto se publicaba en el diario económico «Cinco Días» la noticia de que está en proyecto la construcción (o ampliación de centros comerciales ya existentes) de unos 40 centros comerciales hasta el año 2019, con unas inversiones previstas de más de 5.000 MM €,

Operaciones corporativas en el sector, los nuevos vehículos de inversión como las «SOCIMIS», los apartamentos y pisos turísticos, el creciente interés por la vivienda en alquiler, promociones de lujo en el centro de las principales ciudades…  sólo son ejemplos de esta vuelta a la actividad, donde la inversión del exterior va ganando fuerza en los últimos años.

 

En ocasiones tendemos a englobar en la misma actividad a sociedades promotoras, constructoras e inmobiliarias. Para una empresa pequeña, normalmente ésta adquiere el suelo para su desarrollo, construye y comercializa.Sin embargo, en una promoción mediana o en una gran promoción, suelen intervenir distintas sociedades en cada fase de desarrollo del proyecto.

 

Hecha esta pequeña presentación, nos centraremos en la fase inicial, es decir, en el proyecto y su viabilidad. Como en cualquier actividad económica, la finalidad económica de una promoción inmobiliaria es la obtención de un beneficio económico que rentabilice los recursos propios y ajenos aportados al proyecto.

Para determinar la viabilidad económica de un proyecto es importante conocer el funcionamiento de las distintas fases del mismo, que va desde la adquisición del suelo hasta la comercialización de las unidades de la promoción.

Es un trabajo minucioso porque, entre otros factores, intervienenen profesionales de diferentes disciplinas (Arquitectos, Notarios, Tasadores, Abogados, Geólogos), es necesario conocer la normativa a aplicar, y hay que disponer de conocimiento de diferentes mercados (Materias primas, laboral, financiero, …). Es por ello que la experiencia del empresario en el sector es clave para el éxito.

Las fases de una promoción pueden englobarse en las siguientes etapas:

  • Estudio inicial previo a la adquisición de suelo o al inicio del desarrollo del mismo si ya se tiene en cartera.En esta fase se determina la viabilidad del proyecto.
  • Elaboración del proyecto de ejecución, solicitud de licencias y visados.
  • Inicio de obras y construcción.
  • Entrega final al adquiriente.

Para la valoración del proyecto, principalmente se tienen en cuenta los siguientes elementos:

  • SUELO: Importe de Compra, Tributos, Honorarios de Profesionales, Escritura y Registro.
  • COSTE EJECUCION OBRA: Determinado por m2, hablamos de gastos de demolición, construcción sobre y bajo rasante, zonas comunes, desviaciones, locales, …
  • COSTE TECNICO:  Estudio Geotécnico, OCT, Libro del edificio, honorarios arquitecto y aparejadores, Coordinador seguridad y riesgos laborales, …
  • LICENCIA de OBRAS: Icio, Avales Bancarios, Tasas, …
  • ESCRITURAS, IMPUESTOS y SEGUROS:  Declaración de Obra Nueva (DON), División Horizontal (DH) y Final de Obra (FO), Seguro decenal, Seguro Todo Riesgo, Escritura Libro del Edificio, …
  • SUMINISTROS: Agua y Electricidad en la obra. Derechos de enganche, boletines, cuadros, …
  • GASTOS GENERALES: Tasas Cédulas de Habitabilidad, IBI primer año, comercialización, publicidad, …
  • FINANCIACION: Tasación, Notas Simples Registro, Comisión de Apertura, Intereses, …

Todo ello además complementado con un análisis económico y financiero, en el que juega un papel fundamental el análisis de los flujos de tesorería durante la ejecución del proyecto.

 

Desde FdeFinanzas desarrollamos una hoja de Excel para poder realizar la valoracion de un proyecto inmobliiario básico, teniendo en cuenta todos los factores comentados anteriormente.

Os dejo un pequeño ejemplo de la herramienta «Promoción»